Cuándo elegir la opción en UVA, cómo juega que la tasa sea fija o variable, el valor de las cuotas, el riesgo de la indexación y el impacto de la inflación.
El déficit habitacional es un monstruo difícil de atacar que afecta a casi 3,5 millones de hogares, según estimaciones de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación. Luego de más de una década con un mercado de préstamo hipotecario estancado, el lanzamiento de los créditos de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) abre un panorama más optimista. Las líneas UVA, ofrecidas por entidades públicas y algunas privadas como Itaú, Galicia y Supervielle, entre otras. Están ajustadas por la UVA, un coeficiente que actualiza el capital y las cuotas del crédito hipotecario -que no pueden superar el 25 por ciento del salario- a la inflación. Se financia hasta un 75 por ciento del valor de la vivienda y se cobra una tasa que varía entre el 3 y el 7 por ciento.
“Todavía hay muchos miedos: algunos más reales, como la pérdida de empleo o la inflación en alza, pero otros son más difíciles de quitar, como los riesgos potenciales a la hora de comprar un hogar”, aseguró Pablo Ibarra, CEO de Serinco, firma que realiza tasaciones comerciales y organizadora de un encuentro en exclusiva para la nación.
El ejecutivo relaciona aquellos temores con la existencia de obstáculos durante el proceso de adquisición de la vivienda y recomienda encargar un estudio de título para la propiedad que se desea comprar. Durante los noventa, afirma Javier Tiburzio, gerente de productos banca minorista de Supervielle, un 10 por ciento de las operaciones quedaban estancadas por problemas durante la escritura. El despegue del crédito hipotecario, aseguraron en el mercado, llegará cuando la inflación alcance un dígito.
Inquilino, ¿qué crédito tomo?
“En el país el mercado no llega al 1 por ciento del PBI, en cambio, en Chile está cercano al 20 por ciento. Hay una necesidad latente de muchas personas que no podían acceder a la tasa fija por la diferencia entre el valor de la propiedad y los salarios. Esto es algo que viene a solucionar el UVA”, expresa Nicolás Rojas, gerente de Productos Activos y Pasivos de Banco Galicia.
La incertidumbre que genera que la inflación se dispare es inexistente en el crédito a tasa fija, aseguró Maximiliano Binner, gerente de préstamos hipotecarios y personales de HSBC. El banco ofrece un producto de este tipo con una tasa de 15 por ciento a 10 años y un monto máximo de 3,6 millones de pesos con una cobertura de hasta el 70 por ciento del valor de la vivienda.
Por otra parte, Rojas señala que “la gran diferencia” es el acceso: “En el UVA, podés obtener un millón de pesos con un ingreso más bajo”. Actualmente, con el valor del coeficiente, los ingresos familiares deberían ser -como mínimo- de unos 25.000 pesos. Las cuotas se ubican entre $ 6500 y $ 8000 para un capital de un millón de pesos, en bancos privados. Otro requisito es contar con entre el 25 y el 30 por ciento del valor de la vivienda en ahorros, ya que los bancos no prestan más que el 75 por ciento de aquel valor. Para Binner, si bien la cuota inicial de un crédito a tasa fija es más alta, el escenario de una inflación menor al 20 por ciento en los próximos años da estabilidad en la cuota que se ubica entre los $ 12.500 y los $ 18.000 según cada entidad financiera.
¿Cómo funciona la cancelación?
Al moverse con la inflación, advierten los expertos, es posible que si el cliente pide la cancelación anticipada del crédito UVA -que generalmente tiene un cargo del 3 por ciento más IVA en caso de realizarse antes de transcurrido el 25 por ciento del plazo original- deba más dinero. “Si sacás $ 1 millón, en seis meses quizás debés $ 1.100.000, porque depende del índice de variación. En cambio, si sacás uno fijo, debés 1.000.000 de pesos menos la amortización”, indica Tiburzio. No obstante, Rojas advirte que ese aumento de capital puede compensarse con el incremento en el valor del inmueble “si el dólar acompaña a la inflación”. Agrega que “si el mercado de hipotecas se desarrolla”, es probable que haya repercusión en los precios de las viviendas, que tenderán a subir, a su juicio. Guillermo Jejcic, director de Productos y Planeamiento del Banco Itáu, subraya que lo mejor es arrancar bien la relación, que va a seguir por un período largo”. En ese sentido, aclara que la utilización del simulador es útil para dar la mayor cantidad de información posible al prestatario.